「不動産投資は節税効果が期待できる」

といった話を、ワンルームマンション投資などの勧誘で耳にしたことはありませんか？
結論から申し上げると、節税効果はあるが、所得税の節税効果は期待できません。
もし、所得税の節税効果があるという営業をうけているなら、焦らず考え直してください。
騙されている可能性が高いです。


確かに不動産投資には節税の側面がありますが、全員に同じような大きな効果が得られるわけではありません。
この記事では、ワンルームマンション投資の節税メカニズムや、その効果の理由を詳しく解説します。
節税以外にも考慮すべきメリットを紹介するので、ぜひご参考にしてください。

ワンルームマンション投資と節税の仕組
不動産投資、特にワンルームマンション投資は、「所得税」や「相続税」に対して節税効果を発揮します。
不動産所得では、「損益通算」によって赤字分を他の所得から差し引くことが認められています。
このため、所得税や住民税の負担が軽減される仕組みです。
特に会社員や公務員などで所得税が源泉徴収されている方は、不動産所得の赤字分を確定申告で申告することで、
税金の還付を受けることができます。

また、相続税の対策としても不動産は有効です。現金や有価証券の場合、
額面がそのまま課税対象となる一方、不動産は路線価を基に評価されるため結果的に課税額が抑えられます。

所得税節税の仕組み
不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引いたものです。
これには購入時の諸費用や、毎月の管理費、修繕積立金、火災保険や地震保険、固定資産税、ローン利息などが含まれます。
加えて、建物の減価償却費も経費として計上できるため、購入初年度は帳簿上の赤字になりやすいのです。
しかし、2年目以降は初期の購入費用がなくなり、経費が減少するため、帳簿上の赤字額も減ります。
その結果、節税効果も減少していくことになります。

相続税節税の仕組み
現金と不動産を比較すると、不動産相続の方が有利な節税効果を得られます。
土地部分は路線価、建物部分は固定資産税評価額によって評価されるため、現金相続よりも2～4割の節税が期待できます。
さらに、投資用物件を賃貸に出している場合、評価額から3割が控除され、節税効果が一層高まります。
小規模宅地等の特例を活用できる200平米以下の物件なら、さらに節税効果が得られます。

節税効果の規模
所得税に関しては、不動産投資の初年度に初期費用が大きいため赤字になることが多く、節税効果が得られます。
しかし、2年目以降は経費が減るため、節税効果は限定的です。
相続税については、不動産の評価方法により現金相続よりも節税効果が大きくなるケースが多いです。

上記のように所得税の節税効果は薄れるので、もし気になるようでしたら
運用３年目以降のシミュレーションを確認すると良いと思います。


収益性が最も重要
不動産投資は、帳簿上の赤字で節税が可能ですが、実際に赤字が続いてしまうと本末転倒です。
空室が続けば家賃収入が得られず、ローンや管理費、固定資産税などの支出が増えるばかりです。
需要が低い物件は売却が難しく、所有している間にコストがかさむリスクもあります。
不動産投資で最も大切なのは「収益性」です。安定した家賃収入を見込めるか、
年間の経費がどのくらいかかるかを検討しながら、しっかりと収支をシミュレーションしてみることが重要です。
この際、「空室が発生する可能性」や「設備の故障による修理や交換費用の発生」など、リスク要因を慎重に考慮し、
必要経費を現実的に見積もることが大切です。


収益性を判断する際の要素：「立地」と「利回り」
まず、立地は街の特徴や交通の便が重要なポイントです。
例えば、都心ではない場所であっても、駅に近く、都心へのアクセスが良く、
周辺に商店街や生活に便利な施設が揃っている地域であれば、賃貸需要は期待できます。
不動産投資は、物件の位置が賃貸需要に大きく影響を与えるため、
入居者の視点に立って物件を選ぶことが成功のカギです。

次に、利回りは高ければ良いというわけではありません。利回りが高い物件ほど、リスクが高いことが多いからです。
空室のリスクが大きい場合、利回りは高くなりますが、その分のリスクを見越して判断する必要があります。
逆に、利回りが高いからといって必ずしも良い物件とは限らず、販売価格が割高になっているケースもあります。
相場や過去の取引実例を参考にしつつ、シミュレーションを行い、総合的に判断しましょう。