モルガン・スタンレーは、日本の不動産市場に特化したファンドで約1000億円（約6億8000万ドル）の資金調達を進めています。​このファンドは、主にオフィスビル、集合住宅、物流施設、ホテルなどに投資する予定で、日本の不動産市場への関心の高まりを示しています。

東京メトロ南北線・麻布十番駅のすぐ近くで進行中の再開発プロジェクトは、約2.5ヘクタールの広さを持つエリアが対象となっています。このエリアは、六本木ヒルズが西側に、2023年に開業した麻布台ヒルズが北側に位置しており、まさに港区の中心的な立地と言えるでしょう。

本プロジェクトでは、エリアをA～C地区に区分しており、それらを総称して「三田小山町地区」と呼ばれています。この地区は、防災性の向上や定住人口の増加を目的とした地区計画の対象エリアとなっており、計画自体は2001年に策定されました。第1地区の建物は2010年、第2地区は2011年に完成しており、今回の西地区再開発は計画の最終段階となります。

対象エリアには東西に走る道路があり、これを境に北側が「北街区」、南側が「南街区」とされます。北街区にはA棟およびオフィス棟が建設される予定で、A棟は地上42階・地下1階建て、オフィス棟は地上8階・地下1階建てという構成です。いずれも低層階に商業施設が入り、オフィス棟の2階以上はオフィス、A棟の3階以上は住宅となる予定です。

また、南街区にはB棟・C棟が建設され、敷地面積は約9,500㎡に及びます。B棟は地上31階・地下1階建て、C棟は地上16階・地下1階建てで、低層階には保育園や商業施設が入り、3階以上は住宅として利用されます。さらに、南街区の東側には公園も整備される予定で、子育て世帯にとって住みやすい環境が整うことが期待されます。

建物の完成時期については、南街区が2028年5月、北街区が2029年2月を予定しています。

この再開発計画では、住宅の割合が多い点が特徴となっており、すでに10年以上前に完成した東側の第2地区もタワーマンションとして供給されています。そのため、一帯には多くの住宅が誕生し、六本木・麻布エリアのイメージとはやや異なる開発の方向性を持っていると言えるかもしれません。

しかし、麻布台ヒルズまでは徒歩約10分、六本木ヒルズまでは徒歩約15分と、都心部へのアクセスが非常に良好な立地です。また、六本木ヒルズの東側では「六本木五丁目西地区」の再開発計画も進行中であり、周辺エリア全体の発展にも期待が高まります。

新たに誕生する住宅エリアが、この地域のブランド価値向上に貢献し、六本木・麻布の都市景観に新たな魅力を加えることを期待したいところです。

東急不動産、西日暮里駅前の再開発事業が本格始動

東急不動産は2月3日、西日暮里駅前で進行中の再開発計画について、東京都知事より区域再開発組合の設立が認可されたことを発表した。これにより、同事業は本格的に始動する。

西日暮里駅の機能と再開発の背景

西日暮里駅は、JR山手線・京浜東北線、東京メトロ千代田線、都営日暮里・舎人ライナーの4路線が乗り入れる交通の要所である。また、隣接する日暮里駅からは成田空港へ直通アクセスが可能で、「谷根千エリア」は外国人観光客からの人気も高い。

開発計画の概要

課題に対応するため、東急不動産は各路線の駅から徒歩1～3分圏内に位置する約2万3000平方メートルの敷地に、住宅、大規模商業施設、ホール（コンベンション施設）、オフィス、文化交流施設、保育施設、屋上庭園などを備えた複合施設を建設する計

住宅棟は地上46階建てで、延床面積は約10万9150平方メートルとなる予定。商業棟は地上10階建てで、延床面積は約5万5000平方メートルを見込む。2025年度以降、対象地区の建物解体工事を開始し、2030年度の到来工期を目指している。

日本銀行は政策金利を0.5％程度に引き上げる追加利上げを決定しました。これにより、経済と物価の改善、賃上げの進展が理由とされています。市場の反応や影響は以下の通りです。

1. 為替市場: 円相場は1ドル＝154円台に一時上昇した後、155円台に戻る動き。今後の利上げ継続への観測が影響。
2. 株式市場: 日経平均株価は26円安で小幅下落。円高進行と日銀総裁の会見を前に積極的な取引が控えられた。
3. 普通預金金利: 三大メガバンクが金利を0.2％に引き上げるなど、普通預金金利が上昇。
4. 中小企業への影響: 借入金利上昇への懸念がある一方、必要な投資は継続。
5. 資産運用への関心: 利上げの影響を見極める動きが広がり、個人投資家は金融商品の動向を注視。
6. 政府の見解: 加藤財務大臣は、利上げによる金融市場への影響は現時点で大きくないとの認識を示した。

全体として、利上げによる市場の動きは限定的ながら、円高や金利上昇が一部に影響を与えています。

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東急は、JR・東急蒲田駅と京急蒲田駅を結ぶ新空港線について

この計画では、東急多摩川線を矢口渡駅付近から蒲田駅まで地下化し、さらに蒲田駅と京急蒲田駅（京浜急行電鉄本線・空港線）付近を結ぶ新たな連絡線（新空港線）を整備これにより、東急多摩川線と新空港線の直通運転を実現する構想だ。 一部の列車については、多摩川駅から東横線への乗り入れ輸送も想定されており、利便性の大幅な向上が見込まれている。



新空港線の整備により、JR京浜東北線や東急多摩川線・池上線の蒲田駅と京急蒲田駅を結ぶ交通の「ミッシングリンク」の解消が期待されています。池袋といった都心部や東京都北西部、さらに埼玉県南西部から羽田空港へのアクセス向上を目指してものだ。また、蒲田・京急蒲田エリアを中心とする地域のさらなる活性化や発展への貢献も見込んでいる。

新築・値段５％超増

都心・駅近の物件は、この先も年10％程度に価格が上屏すると予想している。
入する屈が少ない郊外・地方のミドル価格帯の物件は5勿程度の上昇にと
ると、需要は旺盛だが売れる好立地に物件供給が絞られるため、大都市圏の供給日は横ばいから微減になると予測している。

トピックスとしては賃貸一棟売りマーケット と地方主要都市の供給Uが増える可能性がある。新築二戸建ては、都心と駅近エリアはこの先も年5％程度の上昇が続きそうだ。郊外と地方の物件は横ばい～5％程度の価格上昇と予想する。
供給量は、都心と駅近エリアの固額建売物件は伸長であるのに対し、郊外・地方の物件は購入検討者の購巽力が上限に達しているのに加え、世帯数が減少している影虚で減少する予測だ。

中古ストック注目首都圏に8万戸超
中古マンションは新築マンションと同様に価格は上昇頒向だが、上昇幅は小さめとみられている。中古マンションは供給予備軍として、1995年～2007年に建築された一都三県８万戸超時代のストックがある。

世帯数は減少しているものの、新築物件の供給が少ない中で友働き層やシニア層、共にマンションを望む傾向があることから、供給数が多い中古が今後市場の主役になりえる。中古戸建は新築戸建てと同様の傾向とみている。都市部価格上昇、地方は利便性が高いエリアや子育て、教育環境が良いエリアは価格が維持されそうだ。
一方で、人口減少や労働力不足によりバス路線の本数が減少しているなどの影四で、利便性が高くないエリアの価格は下落すると予想する。
供給型については、新築価格が高い水準が続く中で、中古物件は法改正により売買価格が800万円以下の物件の物仲介手数料増加や空き家特摺法の施行もあり、注目度が高まっていくだろう。

注文住宅も相場高中価格帯は不調
注文住宅は、建物価格上昇は継続する見込みで、土地の価格も継続して上昇すると予想する。
南額マーケットは堅調だが、中低価格術の物件は厳しい状況が続くとみ
景後に日貸市椀につい勺家日は都市部の賃貸、特に分誼マンションが高値の中でファミリー向け物件の需要が堅調でさらに上昇していく見込みぶJO
建材費や労務費の嵩騰により特に個人オーナーは融資が受けづらい側面は一部予測されるものの、需要の高さに合わせて供給塁も増加していく
25年も木コラムでは市況やニーズトレンドを解説する。管理物件の収益力向上のヒントにしていただきたい。

交通インフラのの将来




 

高速では、日本橋・江戸橋・箱崎周辺エリアにおける渋滞が深刻で、2018年度には渋滞発生時間でワースト2位・3位にランクインする状況が続いています。が首都高で最も多い幅となり、交通量の抑制が喫緊の課題とされる

これらの問題を解決するために、移動ルートの分散化および地下化の解決が進められており、高速晴海線の延伸計画もそのとおりです。 具体的には、竹橋交差点から晴海線を延伸し、首都また、延長ルートが築地エリアを通過することに伴い、築地への新たな出入口設置も決定されました。

市内高速湾岸線は羽田空港にも接続しているため、延長ルートが完了すれば空港から築地エリアへの直接アクセスが可能になります。 、新たなMICE施設の設置と楽しみ、海外からの観光客増加が見込まれて

さらに、この交通インフラにより、周辺地域の経済活性化が期待されるほか、観光地としての築地エリアの魅力が一層高まると整備が期待されます。これらの取り組みが地域全体の発展につながる重要な要素となるだろう

謹んで新年のお慶びを申し上げます。
旧年中は格別のご愛顧を賜わります
 

株式会社グッドリアルターは、本日より2025年の業務をスタートさせていただきました。

2025年はさらなるサービスの質を向上させ、新たな取り組みを進めてまいります。
不動産売買や賃貸管理の分野で、お客様に「信頼」と「安心」そして「利益」をお届けすることを第一に考え、地域社会にも貢献できる企業を目指します。

本年も引き続きご愛顧を賜りますようよろしくお願い申し上げます。
皆様のご健康とご多幸を心よりお祈り申し上げます。

融資型クラウドファンディング（CF）を提供するファンズ（東京・渋谷）は、新たにマンションの修繕積立金を運用するための商品「マンション修繕積立金応援パック」を発表しました。増えるにより積立金が不足している管理組合を主な

2023年度に国土交通省が実施した調査によると、修繕積立金が「不足している」と回答した管理組合は全体の36.6%に上っています。あり、建築物価調査会が公表する東京都の建築費指数は、10年前と比較特に2021年以降、その上昇幅は展望です。「最近では、積立金が不足している管理組合の割合がさらに増加し​​ていると見ています」 」と、ファンのビジネスプロモーション部長である坂本直樹氏は指摘します。

とりあえず、約2兆円と推定される立金の不足は、積預貯金として保管しています。管理組合向けの債券商品「マンションすまい・る債券」が比較的多く利用されていますが、その一時は現在も約0.5%程度に延長し、10年満期を迎えた場合の平均金利です。国交省の調査では、「すまい・る期限」を活用している管理組合の割合は19%に存続しております。

融資型CFは、投資家から集めた資金を企業に融資し、利息を得る金融商品です。ファンの場合、融資先は上位企業や準準じる信用力を持つ企業に限定され、期間は1～3これまで個人向けに提供されていた融資型CFを、今後は管理組合にも提案していきます

「1ファンドの組成は最低1億額可能です。数百戸規模のマンションや築年数の長い物件であれば、1億円以上の積立金残高を持つケースが多く、単独での対応が可能です」小規模なマンション向けには、複数の管理組合から資金を集める方法を

過去の実績利回りは「すまい・る債」を上回りますが、この商品には融資先企業の信用リスクが伴います。それでも、ファンズは「融資型CFの中でもリスクの低い案件に限定しており、サービス開始以来元本欠損や分配遅延は一度も発生していません」と強調します。既に神奈川県内の約300戸のマンションで1年間の運用実績があり、2025年初頭には別のマンションでも運用が開始される見通しです。

ただし、この商品を多くのマンションに普及させるにはその課題も少なくありません。最大の課題は、投資案件の審議に伴う責任が管理組合の特定個人に集中することです。持つ住民が主導し、説明会を重ねて総会の賛成多数でした。 、同様のプロセスを踏む組合は少ないと考えられます。理事が一時で交代する仕組みを採用している管理組合では、リスクを考慮した判断が難しい場合も多いのが現状です。 

京成立石駅の概要と再開発計画

京成立石駅（東京都葛飾区）は、京成電鉄押上線に位置する駅で、立石仲見世商店街や立石駅前商店街が広がる下町特有の温かみあるエリアです。駅周辺には飲食店が数多く集まり、独特な雰囲気を醸し出しています。

駅近くには葛飾区役所やかつしかシンフォニーヒルズ（文化会館）などの公共施設に加え、タカラトミー本社も立地しています。

京成立石駅の歴史と現状

1912年に立石駅として開業したこの駅は、現在も利用者が増加中です。2022年度の1日平均乗降数は約3.2万人で、京成線全69駅中12位に位置しています。また、押上線の単独駅および普通列車停車駅の中では最も多い利用者数を誇ります。

再開発プロジェクトの進展

古き良き街並みを保ちながらも、立石駅周辺では現在大規模な再開発が進行中です。その一環として「立石駅南口西地区第一種市街地再開発事業」が挙げられます。このプロジェクトでは「防災性の向上」「賑わいの創出」「多世代居住の推進」を柱に、住宅や商業施設が整備される予定です。

計画地は立石駅南側に隣接する約1.3ヘクタールの区域で、主な再開発エリアはA敷地（地上34階建ての複合施設）とB敷地（駐輪場や事務所を含む低層施設）に分けられています。

未来への展望

このプロジェクトでは、不燃化や耐震化による防災性向上、立石らしさを継承した賑わいのある空間づくり、多世代が住み続けられる住環境の整備を目指します。2025年度の再開発組合設立認可を経て、2027年度には工事開始、2031年度の完成が予定されています。

さらに、京成電鉄押上線では連続立体交差事業も進められており、立石駅を中心に周辺地域の再開発が加速しています。これに伴い、北口地区や南口東地区でも再開発計画が検討されており、安全・安心な街づくりが進行中です。

不動産市場の動向

「LIFULL HOME'S」のデータによると、直近3年間で立石駅周辺の賃貸マンション賃料は約3％、中古マンション価格は約12％上昇しています。東京都全体の変動と比べると上昇幅は控えめですが、再開発がエリアの価値をさらに押し上げる可能性があります。

これからも発展が期待される立石駅周辺は、魅力的な居住地としてさらなる注目を集めることでしょう。

中野区のシンボルとして親しまれていた「中野サンプラザ」の跡地再開発計画について、区は工事費の高騰を理由に、東京都への認可申請を取り下げる手続きを進めたことを明らかにしました。今後、事業者との協議を踏まえ、計画内容の見直しを検討する方針です。

昨年7月に閉館した「中野サンプラザ」の跡地とその周辺では、マンションやオフィスを含む高さ262メートルの超高層ビルと、最大7,000人を収容可能な多目的ホールを併設する計画が進められていました。当初から事業費は資材価格や人件費の上昇により再三見直されており、野村不動産などの事業者は当初より830億円増の2,639億円と見積もった計画を作成し、今年7月に東京都へ認可申請を提出していました。

しかし、先月になりさらに900億円以上の工事費増加が判明したことを受け、事業者が認可申請を取り下げる手続きを進めたことが、11日に開催された区議会特別委員会で報告されました。区は計画を白紙に戻すわけではないと強調し、今後も事業者と協議を重ねて計画を再検討する意向を示しています。

2024年4月から6月にかけての首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）におけるシングル向け賃貸物件の賃料相場は、例年通り2～4月に上昇し、5月以降は横ばいもしくはやや下落する傾向が見られました。ただし、6月時点の首都圏の平均掲載賃料は前年同月比で104.3%（3,227円増）の7万9,058円となり、前年よりも高い水準を記録しています。この賃料上昇を特に牽引しているのが東京23区の物件であり、6月の平均掲載賃料は10万3,268円と前年比で109.0%（8,498円増）となりました。一方で、これらのエリアでは引越しシーズンが過ぎた1～3月以降、掲載物件数が前年と比べて減少している状況が確認されています。しかし、消費者の居住ニーズは高まりを見せており、需給の逼迫が賃料相場の上昇を後押ししている可能性が指摘されています。

具体的には、6月の首都圏における掲載物件全体に占める東京23区のシングル向け物件の割合が31.7%で、前年より5.1ポイント減少しました。それに対し、首都圏全体の問い合わせ（反響）に占める同区の割合は36.6%で、前年より2.6ポイント上昇しています。このような需給バランスの変化が賃料上昇の一因となっていると考えられます。

 

マンションを募集する際に、気になる設備のランキングが発表されたのでお知らせいたします。
賃料や築年数によって.設備の必要性が変わりますが、当ランキングはワンルームでは東京23区で8～9万円の相場賃料かと思います。
是非、今後の参考にしてください。


■この設備がなければ入居が決まらないTOP１０



■この設備があれば周辺相場よりも家賃が高くても入居が決まる



 

2024年9月、首都圏の中古マンション価格は前年同月比で3.9％の上昇を記録しました。この価格上昇は、東京都心部やアクセスの良い地域に集中しており、特に新しい物件や人気の高いエリアのマンションが主な要因となっています。一方、価格の上昇にもかかわらず、取引件数は減少しています。高騰した価格と住宅ローン金利の上昇により、購入を見送るケースが増えているためです。
また、中古マンションの在庫は増加傾向にあります。特に、都心から離れたエリアや築年数が古い物件の売れ残りが目立ち、売り手は価格を引き下げる可能性が高まっています。市場では、エリアによる二極化が進んでおり、都心の人気エリアでは価格が引き続き上昇する一方、郊外や条件の悪い物件では価格が頭打ち、あるいは下落する兆しも見られます​。

「不動産投資は節税効果が期待できる」

といった話を、ワンルームマンション投資などの勧誘で耳にしたことはありませんか？
結論から申し上げると、節税効果はあるが、所得税の節税効果は期待できません。
もし、所得税の節税効果があるという営業をうけているなら、焦らず考え直してください。
騙されている可能性が高いです。


確かに不動産投資には節税の側面がありますが、全員に同じような大きな効果が得られるわけではありません。
この記事では、ワンルームマンション投資の節税メカニズムや、その効果の理由を詳しく解説します。
節税以外にも考慮すべきメリットを紹介するので、ぜひご参考にしてください。

ワンルームマンション投資と節税の仕組
不動産投資、特にワンルームマンション投資は、「所得税」や「相続税」に対して節税効果を発揮します。
不動産所得では、「損益通算」によって赤字分を他の所得から差し引くことが認められています。
このため、所得税や住民税の負担が軽減される仕組みです。
特に会社員や公務員などで所得税が源泉徴収されている方は、不動産所得の赤字分を確定申告で申告することで、
税金の還付を受けることができます。

また、相続税の対策としても不動産は有効です。現金や有価証券の場合、
額面がそのまま課税対象となる一方、不動産は路線価を基に評価されるため結果的に課税額が抑えられます。

所得税節税の仕組み
不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引いたものです。
これには購入時の諸費用や、毎月の管理費、修繕積立金、火災保険や地震保険、固定資産税、ローン利息などが含まれます。
加えて、建物の減価償却費も経費として計上できるため、購入初年度は帳簿上の赤字になりやすいのです。
しかし、2年目以降は初期の購入費用がなくなり、経費が減少するため、帳簿上の赤字額も減ります。
その結果、節税効果も減少していくことになります。

相続税節税の仕組み
現金と不動産を比較すると、不動産相続の方が有利な節税効果を得られます。
土地部分は路線価、建物部分は固定資産税評価額によって評価されるため、現金相続よりも2～4割の節税が期待できます。
さらに、投資用物件を賃貸に出している場合、評価額から3割が控除され、節税効果が一層高まります。
小規模宅地等の特例を活用できる200平米以下の物件なら、さらに節税効果が得られます。

節税効果の規模
所得税に関しては、不動産投資の初年度に初期費用が大きいため赤字になることが多く、節税効果が得られます。
しかし、2年目以降は経費が減るため、節税効果は限定的です。
相続税については、不動産の評価方法により現金相続よりも節税効果が大きくなるケースが多いです。

上記のように所得税の節税効果は薄れるので、もし気になるようでしたら
運用３年目以降のシミュレーションを確認すると良いと思います。
 

東京23区南部エリアの主要ターミナル駅のひとつ、品川駅。ここにはJR東日本、JR東海、JR貨物、そして京浜急行電鉄（京急）が乗り入れており、将来的には東京メトロ南北線や都営地下鉄三田線の延伸も予定されています。2022年度には、JR東日本だけでも1日約24.8万人が利用している大規模駅です。

さらに、品川駅は地下鉄の延伸だけでなく、中央リニア新幹線の開業も控えており、その影響で周辺エリアの再開発が急速に進行中です。西側（高輪口）にはプリンスホテルなどのホテル群、東側（港南口）にはオフィスビルや商業施設、タワーマンションが集積されています。現在も高輪ゲートウェイ駅から田町駅までの間で、大規模な再開発プロジェクトが進行中です。

8月末には、京急とJR東日本が主体となる品川駅街区地区の開発計画が発表され、その概要が示されました。この計画により、京急品川駅は現在の高架駅から地平駅に変更され、JR品川駅と同じく駅舎内に収められることが決定しています。

開発地は北街区、南街区（南-a）、南街区（南-b）に分かれ、それぞれ高さ約150メートルの28階建てビルや、47メートルの9階建てビルが建設される予定です。これにより、品川駅周辺の景観は大きく変わるでしょう。

また、京急の連続立体交差事業も並行して進められており、東京都が主体となって港区、品川区、京急と協力し、泉岳寺駅から新馬場駅までの1.7kmの区間で踏切を廃止する計画です。これにより交通渋滞の解消が期待されています。

品川駅周辺では他にも複数の再開発プロジェクトが進行しており、特に西口エリアや高輪ゲートウェイ駅周辺では、新たな複合施設が建設中です。2030年代には、品川駅から田町駅にかけて最先端の都市景観が広がることが予想されています。

これらのプロジェクトは、品川エリア全体の重要性をさらに高めるとともに、都市機能や防災機能の強化にも寄与するでしょう。また、文化財保護との両立も図られており、高輪築堤跡第7橋梁部の保存や活用に向けた取り組みが進められています。今後の調査結果に応じて、必要な保存措置が講じられる予定です。

渋谷駅で2000年以降の再開発プロジェクト一覧
 

2000年代

• 渋谷ヒカリエ（2004-2012年）
  東急電鉄が開発を主導し、2012年に完成した商業・オフィス複合施設。劇場「東急シアターオーブ」を含み、渋谷の新たなランドマークとして機能しています​
  シブヤ経済新聞
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2010年代

• 渋谷ストリーム（2014-2018年）
  渋谷駅南側に位置する旧東横線の跡地に建設された複合施設で、2018年に完成しました。商業施設、オフィス、ホテルなどが含まれ、渋谷川の再整備も行われました​

  Time Out Tokyo
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• 渋谷スクランブルスクエア（2014-2027年予定）
  渋谷駅に直結する大規模複合施設で、2019年に東棟が完成。2027年には中央棟と西棟が完成し、プロジェクトが完了予定です。展望台「SHIBUYA SKY」が有名です​

  TOKYO BEST OFFICE
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  おうち大学
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• 渋谷フクラス（2015-2019年）
  渋谷西口に位置するオフィス、商業施設、ホテル、バスターミナルを含む複合施設で、2019年に開業しました​

  おうち大学
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2020年代

• 宮下パーク（2017-2020年）
  宮下公園を再開発し、2020年に完成した商業施設、ホテル、屋上公園を含む「ミヤシタパーク」。このプロジェクトにより、渋谷の観光スポットとしてさらに発展しました​

  おうち大学
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• Shibuya Sakura Stage（さくらステージ、2023-2029年予定）
  桜丘口エリアの再開発プロジェクトで、商業施設、オフィス、住宅棟が含まれます。歩行者デッキや通路の整備が進められ、2029年までに完了予定です​

  TOKYO BEST OFFICE
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  おうち大学
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• Shibuya Upper West Project（2023-2027年予定）
  東急百貨店本店跡地で進められている再開発プロジェクトで、2027年に完成予定です。36階建ての高層ビルには、商業施設、賃貸レジデンス、ホテルが含まれ、新たなランドマークとなる予定です​

  Impress Watch
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  Tokyu Corporation
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道玄坂エリア再開発

• 道玄坂二丁目南地区再開発（2026年度予定）
  道玄坂エリアで進行中の再開発プロジェクトで、2026年度に完成予定。オフィス棟とホテル棟を含む複合施設で、隣接する渋谷マークシティと接続されます​

  TOKYO BEST OFFICE
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  おうち大学
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• 道玄坂一丁目駅前地区再開発（2028年度予定）
  渋谷駅近くに位置し、オフィスビル、商業施設、ホテルを含む複合施設が建設される予定です​

  TOKYO BEST OFFICE
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  おうち大学
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• 道玄坂通り再開発（2023年9月開業予定）
  道玄坂エリアの28階建てタワービルで、外資系ライフスタイルホテル「ホテルインディゴ東京渋谷」やオフィス、商業スペースが含まれています​

  TOKYO BEST OFFICE
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  Engine
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これらのプロジェクトにより、渋谷駅とその周辺エリアは大幅に再開発され、商業、オフィス、住宅、観光の拠点としてさらに成長し続けています。

国土交通省は、売買仲介における囲い込み行為の取り締まりを強化する。宅地建物取引業法(宅建業法)の一部改正省令を2025年1月1日に施行する。公布日は24年6月28日。囲い込み行為が明らかになった事業者は、指示処分の対象となり、再発防止策を講じるよう命じられる。

 

「非常に人気のある沿線」と言っても過言ではないだろう。1980年代には、テレビドラマのロケ地として取り上げられたことがあり、それがきっかけでこの沿線への憧れが広がり、人気がさらに高まった。しかし、この地域の発展はさらに昔に遡る。東急電鉄が「多摩田園都市計画」を基に、多くの駅周辺で宅地開発を進めた結果、郊外には整然とした住宅街が広がっている。

「梶が谷」より先の駅は、東京都心へ通勤する人々のためのベッドタウンとして開発され、閑静な住宅地が点在している。このエリアは、東急田園都市線の利便性と住みやすさが際立つ地域でもある。街づくりには時間がかかるものであり、一朝一夕に成り立つものではない。そのため、長期的な展望を持った開発のビジョンが必要とされている。

イギリスの都市計画に影響を受けた「多摩田園都市計画」 東急電鉄は早い段階から、この計画に基づき沿線開発を進めていた。「多摩田園都市計画」は、イギリスの都市開発から多くの教訓を得ている。産業革命によって都市が直面した課題、急激な人口増加や住環境の悪化は、どの国でも共通の問題だった。これを解決するための計画的な都市開発は、長い年月をかけてその成果を示したと言えるだろう。

都心に近い駅では、東京メトロ半蔵門線との直通運転が行われており、「三軒茶屋」などの駅は若者に非常に人気がある。一方、「駒沢大学」「桜新町」「用賀」などの駅周辺は、高級住宅地として多くの人の憧れの的となっている。しかし、その結果、新築や中古マンションの価格は急上昇し、現在では容易に手の届く価格ではなくなっている。

東急大井町線との相互直通運転によって「大井町」までの直通電車が利用できるようになり、JR京浜東北線を使えば「品川」「浜松町」「東京」方面へのアクセスがさらに便利になっている点も見逃せない。

安定した投資先として注目される駅 この沿線は人気が高いため、当然ながら賃料も高めの駅が多い。特に、東京23区内の「渋谷」から「二子玉川」間では、物件価格が賃料以上に上昇しており、利回りが4％台なら優良で、3％台も珍しくない。築年数が経過しても賃料が大きく変動しないため、短期的なリターンを狙う投資には向いていないが、安定した長期投資を目指すには適した駅が多い。

田園都市線沿線では、特に「駒沢大学」「桜新町」「用賀」などの世田谷区の駅は、高級住宅地としてのイメージが強く、利回りが低くても、物件価格が賃料に見合った水準で維持されている点が評価されている。「二子玉川」はその代表的な例である。

一方、「高津」や「溝の口」は、以前は比較的手頃な価格で利回りが良い傾向にあったが、近年の価格上昇により、かつてのような投資効果が薄れてきている。

「たまプラーザ」や「あざみ野」など、やや郊外に位置する駅でも賃料が高騰しており、特に「たまプラーザ」では駅前の再開発が進行中で、価格上昇に拍車がかかっている。「あざみ野」は、横浜市営地下鉄ブルーラインとの接続駅であり、「横浜」方面へのアクセスが便利なため、高額な物件が多い。さらに「市が尾」以遠では、築年数が経つほど賃料が下落する傾向が見られる。
そして、鷺沼駅は、川崎市の都市計画に基づいた駅前の再開発が控えているものの、現時点では価格や賃料に目立った変化は見られていないため、今後の成長が期待できる駅として注目されている。古びた駅周辺は再開発により大幅に改善される予定で、行政（川崎市）、地元自治体、そして東急電鉄が協力して進める大規模なプロジェクトであるため、期待が高まっている。また、田園都市線の終電は通常「鷺沼」駅が終着となっている。

自宅を売却して利益が出た場合、特定の条件を満たせば、「3000万円特別控除」を適用して譲渡所得から最大3000万円を控除することができます。この控除を受けるための手続きは以下の通りです。

1. 適用条件の確認

3000万円特別控除を受けるためには、次の主な条件を満たす必要があります。

• 売却する物件が自宅であること（居住用財産）
• 売却する前に、その家に居住していたこと
• 売却後3年目の12月31日までに申告すること
• 売却先が親族等ではないこと

2. 確定申告の準備

控除を受けるには、確定申告が必要です。以下の書類を準備します。

• 譲渡所得の計算書（譲渡価格、取得費、譲渡費用の記載が必要）
• 売買契約書のコピー（売却金額と条件の確認のため）
• 登記簿謄本（所有期間などの確認）
• 領収書や請求書（仲介手数料、譲渡費用などを証明するもの）
• 住民票（居住用であったことの確認のため）

3. 確定申告書の作成

確定申告書の「譲渡所得に関する申告書」欄に、譲渡所得や控除額を記載します。具体的な記入方法は次の通りです。

• 譲渡価格: 売却金額を記入
• 取得費: 購入時の価格や購入時にかかった経費
• 譲渡費用: 仲介手数料や売却にかかった費用
• 3000万円特別控除: その年の譲渡所得から3000万円を控除

4. 税務署に申告

毎年2月16日から3月15日までに、最寄りの税務署で申告します。必要書類を税務署に提出し、税額が確定します。オンラインでのe-Tax申告も可能です。

 

取得費の計算

物件を購入したときの価格（取得費）は、売却時の譲渡所得の計算において重要な役割を果たします。しかし、物件を保有している間に減価償却費を算定し、その分を取得費から差し引く必要があります。減価償却後の取得費は次のように計算されます。

取得費（減価償却後） = 取得費（建物部分） - 減価償却累計額

• 建物部分の取得費は、購入時の価格から土地の価格を差し引いた金額です。土地は減価償却の対象外なので、減価償却は建物部分に対してのみ行います。
• 減価償却累計額は、建物を保有していた期間に応じて計算され、物件の使用年数や構造によって減価償却率が決まります。

 

減価償却の適用が必要な場合

以下の場合に、減価償却費の考慮が必要です。

1. 賃貸に出していた期間がある場合： 賃貸期間中の減価償却を算定し、その分を取得費から差し引きます。自宅として使用していた期間は減価償却しません。

2. 一部を事業用に使用していた場合： 事業用として使用していた部分についても、減価償却を考慮します。

3. 新築後の建物で居住のみの場合： もし自宅として使用していたのみの場合、減価償却の対象にはならないので、そのまま購入時の取得費を使用できます。

 

注意点

• 3000万円特別控除は3年に1回しか利用できません。
• 居住用以外の財産や、売却相手が家族や親族の場合には、この控除は適用できません。

以上が3000万円特別控除の手続きです。売却する際の条件や時期によって異なる場合がありますので、詳しい状況は税理士に相談することをお勧めします。