モルガン・スタンレーは、日本の不動産市場に特化したファンドで約1000億円（約6億8000万ドル）の資金調達を進めています。​このファンドは、主にオフィスビル、集合住宅、物流施設、ホテルなどに投資する予定で、日本の不動産市場への関心の高まりを示しています。

東京メトロ南北線・麻布十番駅のすぐ近くで進行中の再開発プロジェクトは、約2.5ヘクタールの広さを持つエリアが対象となっています。このエリアは、六本木ヒルズが西側に、2023年に開業した麻布台ヒルズが北側に位置しており、まさに港区の中心的な立地と言えるでしょう。

本プロジェクトでは、エリアをA～C地区に区分しており、それらを総称して「三田小山町地区」と呼ばれています。この地区は、防災性の向上や定住人口の増加を目的とした地区計画の対象エリアとなっており、計画自体は2001年に策定されました。第1地区の建物は2010年、第2地区は2011年に完成しており、今回の西地区再開発は計画の最終段階となります。

対象エリアには東西に走る道路があり、これを境に北側が「北街区」、南側が「南街区」とされます。北街区にはA棟およびオフィス棟が建設される予定で、A棟は地上42階・地下1階建て、オフィス棟は地上8階・地下1階建てという構成です。いずれも低層階に商業施設が入り、オフィス棟の2階以上はオフィス、A棟の3階以上は住宅となる予定です。

また、南街区にはB棟・C棟が建設され、敷地面積は約9,500㎡に及びます。B棟は地上31階・地下1階建て、C棟は地上16階・地下1階建てで、低層階には保育園や商業施設が入り、3階以上は住宅として利用されます。さらに、南街区の東側には公園も整備される予定で、子育て世帯にとって住みやすい環境が整うことが期待されます。

建物の完成時期については、南街区が2028年5月、北街区が2029年2月を予定しています。

この再開発計画では、住宅の割合が多い点が特徴となっており、すでに10年以上前に完成した東側の第2地区もタワーマンションとして供給されています。そのため、一帯には多くの住宅が誕生し、六本木・麻布エリアのイメージとはやや異なる開発の方向性を持っていると言えるかもしれません。

しかし、麻布台ヒルズまでは徒歩約10分、六本木ヒルズまでは徒歩約15分と、都心部へのアクセスが非常に良好な立地です。また、六本木ヒルズの東側では「六本木五丁目西地区」の再開発計画も進行中であり、周辺エリア全体の発展にも期待が高まります。

新たに誕生する住宅エリアが、この地域のブランド価値向上に貢献し、六本木・麻布の都市景観に新たな魅力を加えることを期待したいところです。

東急不動産、西日暮里駅前の再開発事業が本格始動

東急不動産は2月3日、西日暮里駅前で進行中の再開発計画について、東京都知事より区域再開発組合の設立が認可されたことを発表した。これにより、同事業は本格的に始動する。

西日暮里駅の機能と再開発の背景

西日暮里駅は、JR山手線・京浜東北線、東京メトロ千代田線、都営日暮里・舎人ライナーの4路線が乗り入れる交通の要所である。また、隣接する日暮里駅からは成田空港へ直通アクセスが可能で、「谷根千エリア」は外国人観光客からの人気も高い。

開発計画の概要

課題に対応するため、東急不動産は各路線の駅から徒歩1～3分圏内に位置する約2万3000平方メートルの敷地に、住宅、大規模商業施設、ホール（コンベンション施設）、オフィス、文化交流施設、保育施設、屋上庭園などを備えた複合施設を建設する計

住宅棟は地上46階建てで、延床面積は約10万9150平方メートルとなる予定。商業棟は地上10階建てで、延床面積は約5万5000平方メートルを見込む。2025年度以降、対象地区の建物解体工事を開始し、2030年度の到来工期を目指している。

日本銀行は政策金利を0.5％程度に引き上げる追加利上げを決定しました。これにより、経済と物価の改善、賃上げの進展が理由とされています。市場の反応や影響は以下の通りです。

1. 為替市場: 円相場は1ドル＝154円台に一時上昇した後、155円台に戻る動き。今後の利上げ継続への観測が影響。
2. 株式市場: 日経平均株価は26円安で小幅下落。円高進行と日銀総裁の会見を前に積極的な取引が控えられた。
3. 普通預金金利: 三大メガバンクが金利を0.2％に引き上げるなど、普通預金金利が上昇。
4. 中小企業への影響: 借入金利上昇への懸念がある一方、必要な投資は継続。
5. 資産運用への関心: 利上げの影響を見極める動きが広がり、個人投資家は金融商品の動向を注視。
6. 政府の見解: 加藤財務大臣は、利上げによる金融市場への影響は現時点で大きくないとの認識を示した。

全体として、利上げによる市場の動きは限定的ながら、円高や金利上昇が一部に影響を与えています。

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東急は、JR・東急蒲田駅と京急蒲田駅を結ぶ新空港線について

この計画では、東急多摩川線を矢口渡駅付近から蒲田駅まで地下化し、さらに蒲田駅と京急蒲田駅（京浜急行電鉄本線・空港線）付近を結ぶ新たな連絡線（新空港線）を整備これにより、東急多摩川線と新空港線の直通運転を実現する構想だ。 一部の列車については、多摩川駅から東横線への乗り入れ輸送も想定されており、利便性の大幅な向上が見込まれている。



新空港線の整備により、JR京浜東北線や東急多摩川線・池上線の蒲田駅と京急蒲田駅を結ぶ交通の「ミッシングリンク」の解消が期待されています。池袋といった都心部や東京都北西部、さらに埼玉県南西部から羽田空港へのアクセス向上を目指してものだ。また、蒲田・京急蒲田エリアを中心とする地域のさらなる活性化や発展への貢献も見込んでいる。

新築・値段５％超増

都心・駅近の物件は、この先も年10％程度に価格が上屏すると予想している。
入する屈が少ない郊外・地方のミドル価格帯の物件は5勿程度の上昇にと
ると、需要は旺盛だが売れる好立地に物件供給が絞られるため、大都市圏の供給日は横ばいから微減になると予測している。

トピックスとしては賃貸一棟売りマーケット と地方主要都市の供給Uが増える可能性がある。新築二戸建ては、都心と駅近エリアはこの先も年5％程度の上昇が続きそうだ。郊外と地方の物件は横ばい～5％程度の価格上昇と予想する。
供給量は、都心と駅近エリアの固額建売物件は伸長であるのに対し、郊外・地方の物件は購入検討者の購巽力が上限に達しているのに加え、世帯数が減少している影虚で減少する予測だ。

中古ストック注目首都圏に8万戸超
中古マンションは新築マンションと同様に価格は上昇頒向だが、上昇幅は小さめとみられている。中古マンションは供給予備軍として、1995年～2007年に建築された一都三県８万戸超時代のストックがある。

世帯数は減少しているものの、新築物件の供給が少ない中で友働き層やシニア層、共にマンションを望む傾向があることから、供給数が多い中古が今後市場の主役になりえる。中古戸建は新築戸建てと同様の傾向とみている。都市部価格上昇、地方は利便性が高いエリアや子育て、教育環境が良いエリアは価格が維持されそうだ。
一方で、人口減少や労働力不足によりバス路線の本数が減少しているなどの影四で、利便性が高くないエリアの価格は下落すると予想する。
供給型については、新築価格が高い水準が続く中で、中古物件は法改正により売買価格が800万円以下の物件の物仲介手数料増加や空き家特摺法の施行もあり、注目度が高まっていくだろう。

注文住宅も相場高中価格帯は不調
注文住宅は、建物価格上昇は継続する見込みで、土地の価格も継続して上昇すると予想する。
南額マーケットは堅調だが、中低価格術の物件は厳しい状況が続くとみ
景後に日貸市椀につい勺家日は都市部の賃貸、特に分誼マンションが高値の中でファミリー向け物件の需要が堅調でさらに上昇していく見込みぶJO
建材費や労務費の嵩騰により特に個人オーナーは融資が受けづらい側面は一部予測されるものの、需要の高さに合わせて供給塁も増加していく
25年も木コラムでは市況やニーズトレンドを解説する。管理物件の収益力向上のヒントにしていただきたい。

交通インフラのの将来




 

高速では、日本橋・江戸橋・箱崎周辺エリアにおける渋滞が深刻で、2018年度には渋滞発生時間でワースト2位・3位にランクインする状況が続いています。が首都高で最も多い幅となり、交通量の抑制が喫緊の課題とされる

これらの問題を解決するために、移動ルートの分散化および地下化の解決が進められており、高速晴海線の延伸計画もそのとおりです。 具体的には、竹橋交差点から晴海線を延伸し、首都また、延長ルートが築地エリアを通過することに伴い、築地への新たな出入口設置も決定されました。

市内高速湾岸線は羽田空港にも接続しているため、延長ルートが完了すれば空港から築地エリアへの直接アクセスが可能になります。 、新たなMICE施設の設置と楽しみ、海外からの観光客増加が見込まれて

さらに、この交通インフラにより、周辺地域の経済活性化が期待されるほか、観光地としての築地エリアの魅力が一層高まると整備が期待されます。これらの取り組みが地域全体の発展につながる重要な要素となるだろう

謹んで新年のお慶びを申し上げます。
旧年中は格別のご愛顧を賜わります
 

株式会社グッドリアルターは、本日より2025年の業務をスタートさせていただきました。

2025年はさらなるサービスの質を向上させ、新たな取り組みを進めてまいります。
不動産売買や賃貸管理の分野で、お客様に「信頼」と「安心」そして「利益」をお届けすることを第一に考え、地域社会にも貢献できる企業を目指します。

本年も引き続きご愛顧を賜りますようよろしくお願い申し上げます。
皆様のご健康とご多幸を心よりお祈り申し上げます。

融資型クラウドファンディング（CF）を提供するファンズ（東京・渋谷）は、新たにマンションの修繕積立金を運用するための商品「マンション修繕積立金応援パック」を発表しました。増えるにより積立金が不足している管理組合を主な

2023年度に国土交通省が実施した調査によると、修繕積立金が「不足している」と回答した管理組合は全体の36.6%に上っています。あり、建築物価調査会が公表する東京都の建築費指数は、10年前と比較特に2021年以降、その上昇幅は展望です。「最近では、積立金が不足している管理組合の割合がさらに増加し​​ていると見ています」 」と、ファンのビジネスプロモーション部長である坂本直樹氏は指摘します。

とりあえず、約2兆円と推定される立金の不足は、積預貯金として保管しています。管理組合向けの債券商品「マンションすまい・る債券」が比較的多く利用されていますが、その一時は現在も約0.5%程度に延長し、10年満期を迎えた場合の平均金利です。国交省の調査では、「すまい・る期限」を活用している管理組合の割合は19%に存続しております。

融資型CFは、投資家から集めた資金を企業に融資し、利息を得る金融商品です。ファンの場合、融資先は上位企業や準準じる信用力を持つ企業に限定され、期間は1～3これまで個人向けに提供されていた融資型CFを、今後は管理組合にも提案していきます

「1ファンドの組成は最低1億額可能です。数百戸規模のマンションや築年数の長い物件であれば、1億円以上の積立金残高を持つケースが多く、単独での対応が可能です」小規模なマンション向けには、複数の管理組合から資金を集める方法を

過去の実績利回りは「すまい・る債」を上回りますが、この商品には融資先企業の信用リスクが伴います。それでも、ファンズは「融資型CFの中でもリスクの低い案件に限定しており、サービス開始以来元本欠損や分配遅延は一度も発生していません」と強調します。既に神奈川県内の約300戸のマンションで1年間の運用実績があり、2025年初頭には別のマンションでも運用が開始される見通しです。

ただし、この商品を多くのマンションに普及させるにはその課題も少なくありません。最大の課題は、投資案件の審議に伴う責任が管理組合の特定個人に集中することです。持つ住民が主導し、説明会を重ねて総会の賛成多数でした。 、同様のプロセスを踏む組合は少ないと考えられます。理事が一時で交代する仕組みを採用している管理組合では、リスクを考慮した判断が難しい場合も多いのが現状です。 

京成立石駅の概要と再開発計画

京成立石駅（東京都葛飾区）は、京成電鉄押上線に位置する駅で、立石仲見世商店街や立石駅前商店街が広がる下町特有の温かみあるエリアです。駅周辺には飲食店が数多く集まり、独特な雰囲気を醸し出しています。

駅近くには葛飾区役所やかつしかシンフォニーヒルズ（文化会館）などの公共施設に加え、タカラトミー本社も立地しています。

京成立石駅の歴史と現状

1912年に立石駅として開業したこの駅は、現在も利用者が増加中です。2022年度の1日平均乗降数は約3.2万人で、京成線全69駅中12位に位置しています。また、押上線の単独駅および普通列車停車駅の中では最も多い利用者数を誇ります。

再開発プロジェクトの進展

古き良き街並みを保ちながらも、立石駅周辺では現在大規模な再開発が進行中です。その一環として「立石駅南口西地区第一種市街地再開発事業」が挙げられます。このプロジェクトでは「防災性の向上」「賑わいの創出」「多世代居住の推進」を柱に、住宅や商業施設が整備される予定です。

計画地は立石駅南側に隣接する約1.3ヘクタールの区域で、主な再開発エリアはA敷地（地上34階建ての複合施設）とB敷地（駐輪場や事務所を含む低層施設）に分けられています。

未来への展望

このプロジェクトでは、不燃化や耐震化による防災性向上、立石らしさを継承した賑わいのある空間づくり、多世代が住み続けられる住環境の整備を目指します。2025年度の再開発組合設立認可を経て、2027年度には工事開始、2031年度の完成が予定されています。

さらに、京成電鉄押上線では連続立体交差事業も進められており、立石駅を中心に周辺地域の再開発が加速しています。これに伴い、北口地区や南口東地区でも再開発計画が検討されており、安全・安心な街づくりが進行中です。

不動産市場の動向

「LIFULL HOME'S」のデータによると、直近3年間で立石駅周辺の賃貸マンション賃料は約3％、中古マンション価格は約12％上昇しています。東京都全体の変動と比べると上昇幅は控えめですが、再開発がエリアの価値をさらに押し上げる可能性があります。

これからも発展が期待される立石駅周辺は、魅力的な居住地としてさらなる注目を集めることでしょう。

中野区のシンボルとして親しまれていた「中野サンプラザ」の跡地再開発計画について、区は工事費の高騰を理由に、東京都への認可申請を取り下げる手続きを進めたことを明らかにしました。今後、事業者との協議を踏まえ、計画内容の見直しを検討する方針です。

昨年7月に閉館した「中野サンプラザ」の跡地とその周辺では、マンションやオフィスを含む高さ262メートルの超高層ビルと、最大7,000人を収容可能な多目的ホールを併設する計画が進められていました。当初から事業費は資材価格や人件費の上昇により再三見直されており、野村不動産などの事業者は当初より830億円増の2,639億円と見積もった計画を作成し、今年7月に東京都へ認可申請を提出していました。

しかし、先月になりさらに900億円以上の工事費増加が判明したことを受け、事業者が認可申請を取り下げる手続きを進めたことが、11日に開催された区議会特別委員会で報告されました。区は計画を白紙に戻すわけではないと強調し、今後も事業者と協議を重ねて計画を再検討する意向を示しています。

2024年4月から6月にかけての首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）におけるシングル向け賃貸物件の賃料相場は、例年通り2～4月に上昇し、5月以降は横ばいもしくはやや下落する傾向が見られました。ただし、6月時点の首都圏の平均掲載賃料は前年同月比で104.3%（3,227円増）の7万9,058円となり、前年よりも高い水準を記録しています。この賃料上昇を特に牽引しているのが東京23区の物件であり、6月の平均掲載賃料は10万3,268円と前年比で109.0%（8,498円増）となりました。一方で、これらのエリアでは引越しシーズンが過ぎた1～3月以降、掲載物件数が前年と比べて減少している状況が確認されています。しかし、消費者の居住ニーズは高まりを見せており、需給の逼迫が賃料相場の上昇を後押ししている可能性が指摘されています。

具体的には、6月の首都圏における掲載物件全体に占める東京23区のシングル向け物件の割合が31.7%で、前年より5.1ポイント減少しました。それに対し、首都圏全体の問い合わせ（反響）に占める同区の割合は36.6%で、前年より2.6ポイント上昇しています。このような需給バランスの変化が賃料上昇の一因となっていると考えられます。

 

マンションを募集する際に、気になる設備のランキングが発表されたのでお知らせいたします。
賃料や築年数によって.設備の必要性が変わりますが、当ランキングはワンルームでは東京23区で8～9万円の相場賃料かと思います。
是非、今後の参考にしてください。


■この設備がなければ入居が決まらないTOP１０



■この設備があれば周辺相場よりも家賃が高くても入居が決まる